一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选答案中，只有一个最符合题意)

1、在我国，一般认为产权是指民事权利主体所享有的具有_______利益的权利。

A.政治
B.社会
C.经济
D.以上均不对

2、_______是依法对土地实际掌握和控制的权利。

A.土地使用权
B.土地收益权
C.土地占有权
D.土地处分权

3、我国第一部《城市房地产管理法》自_______起施行。

A.1994年7月1日
B.1994年10月1日
C.1995年1月1日
D.1996年1月1日

4、我国土地所有权变更的途径是_______。

A.协议出让
B.买卖
C.划拨
D.土地征用

5、下列论述中错误的是_______。

A.我国土地使用权的主体十分广泛
B.土地使用权派生于土地所有权
C.土地使用权就是土地所有权的使用权能
D.通过有偿出让获得土地的土地使用者，可以依法转让土地

6、科研单位用地的土地最高出让年限为_______。

A.70年
B.60年
C.50年
D.40年

7、下列论述中错误的是_______。

A.土地抵押实质上是对出让土地使用权的抵押
B.国家机关用地可以通过划拨方式取得
C.土地使用权出租无须交纳税费
D.土地权属存有纠纷时，不能进行土地登记

8、设RO表示综合还原利率，RL表示土地还原利率，RB表示建筑物还原利率，VL表示土地价格，VB表示建筑物价格，则正确的关系式是_______。

A.RO=(RLVB+RBVL)/(VL+VB)
B.RO=(RLVL+RBVB)/(VL+VB)
C.RO=(RLVB+RBVL)/(RL+RB)
D.RO=(RL+RB)/(VL+VB)

9、经济合同依法签订后，当合同无法全部或部分履行，如系由于_______导致，仍要追究当事人的违约责任。

A.自然灾害
B.纵火
C.战争
D.社会动乱

10、物业管理公司需向_______申请注册登记，领取营业执照后方可开业。

A.房地产管理部门
B.所在地人民政府
C.上级主管部门
D.工商管理部门

11、物业管理公司与物业产权人的法律关系为_______。

A.雇佣者与被雇佣者
B.管理者与被管理者
C.服务与被服务
D.受托人与委托人

12、城市的土地属于国家所有，是指_______的土地属于国家所有。

A.城市行政区
B.城市规划区
C.城市建成区
D.城市市区

13、物业管理公司有效管理的关键是_______。

A.公司规模合理
B.资金良性循环
C.有完善的规章制度
D.早期介入

14、某修缮工程的人工费和材料费70万元，机械使用费和临时设施费22万元，其他直接费10万元，其他间接费7万元，施工管理费5万元，则该项工程的直接费为_______。

A.107万元
B.95万元
C.85万元
D.100万元

15、房地产出典时，_______具有对房地产行使使用和收益的权利。

A.出典人
B.典权人
C.产权人
D.抵押权人

16、采用专家小组征集意见的方法称为_______。

A.入户询问法
B.调查问卷法
C.德菲尔法
D.头脑风暴法

17、房地产企业在研究住宅小区的规划设计、户型设计和服务质量时，_______最常用。

A.小组访谈法
B.实验法
C.深度访谈法
D.电话询问法

18、房地产买卖合同、房地产租赁合同、房地产互换合同均属于_______。

A.要式合同
B.实践性合同
C.诺成性合同
D.口头合同

19、选取可比实例的数量一般在_______之间。

A.3个到10个
B.4个至11个
C.5个至11个
D.6个至12个

20、用成本法估价求取的价格称为_______。

A.税算价格
B.比准价格
C.基准价格
D.市场价格

21、拆借市场一般_______。

A.需要提供抵押品
B.不允许非金融机构进入
C.允许非金融机构进入
D.利率高于国库券或公债利率

22、物业管理的内容是_______。

A.房产管理
B.房屋维修管理
C.房屋设备管理
D.以上都是

23、七层高的建筑，属于_______。

A.高层建筑
B.多层建筑
C.低层建筑
D.超高层建筑

24、互斥方案选择的经济评价方法一般应采用表示_______的净现值法来比较。

A.绝对经济效果
B.相对经济效果
C.绝对社会效果
D.相对社会效果

25、下列说法不正确的是_______。

A.土地可以增值保值
B.一切土地属于国家所有
C.划拨土地不可用来盈利
D.国家在土地一级市场上是惟一的出让者

26、一般情况下，规划设计费为建设工程费的_______左右。

A.7%
B.3%
C.4%
D.5%

27、下列论述中错误的是_______。

A.房地产证券的发行者只能是金融机构
B.房地产债券是一种纯粹的筹资工具
C.房地产债券中较为常见的一种是房地产抵押债券
D.房地产股票可以分为优先股和普通股

28、职工住房抵押贷款中，金融机构增加附加条件的方式是_______。

A.押上加保
B.付现额
C.“一揽子交易”
D.以上都是

29、土地使用权续期，应当不迟于土地使用权出让合同的使用年限届满前_______申请。

A.半年
B.一年
C.二年
D.三年

31、招标就是开发企业利用标价的_______手段来选择施工单位。

A.经济
B.法律
C.行政
D.政治

32、某房地产企业出租一宗房地产所取得的租金收入为20万元，管理费、维修费等支出为15万元，则应纳营业税_______万元。

A.0.5
B.0.60
C.1.05
D.1.00

33、土地与房屋交换，双方价值相同时_______。

A.要征收契税
B.免征契税
C.要征耕地占用税
D.要征营业税

34、某房地产企业出租一栋公寓，每年有固定租金收入，五年后将其出售，为计算租金收入的现值，需用_______求得。

A.一次支付现值系数
B.等额系列支付终值系数
C.等额系列支付现值系数
D.等额系列支付资金回收系数

35、投标的关键在于_______。

A.标书是否完备
B.自身实力
C.信誉
D.报价

36、下列各项中_______是一种间接调查方法。

A.调查法
B.观察法
C.室内研究法
D.实验法

37、下列说法正确的是_______。

A.农用土地可以直接出让给土地使用者
B.土地使用期终可以继续申请使用
C.土地没有价值
D.房地产属于第二产业

38、土地所有权又称_______，是物权的一种。

A.土地物权
B.土地产权
C.土地占有权
D.土地使用权

39、公寓属于_______。

A.公共建筑
B.居住建筑
C.农业建筑
D.工业建筑

40、无主房地产依法归_______所有。

A.相邻人
B.国家或集体
C.土地使用权人
D.政府

41、现代市场营销作为一门独立的学科在我国_______以后才得到推广应用。

A.20世纪90年代中期
B.20世纪80年代中期
C.20世纪90年代末期
D.20世纪80年代末期

42、_______是在项目经营目标确定的基础上，根据选定的地段和项目，决定能够满足市场需求的开发经营策略。

A.项目策略
B.促进销售
C.信息反馈
D.物业管理

43、委托代理合同包括的内容没有_______这一项。

A.争议解决方式
B.违约责任
C.有效时间
D.合同签订当时的背景

44、最大限度地体现了招标的公平、公正、合理原则的是_______。

A.公开招标
B.协议招标
C.邀请招标
D.内部招标

45、下列_______不影响物业管理合同的效力。

A.业主委员会严重违约
B.业主转移物业所有权
C.不可抗力
D.物业管理企业达到物业管理要求V

46、物业管理的收费实施的是_______政策。

A.最大赢利
B.赢利平衡
C.保本微利
D.最小赢利

47、_______是我国专业银行房地产信贷部信贷资金的重要来源。

A.自有资金
B.银行存款
C.借入资金
D.同业往来资金

48、_______年4月国务院发布了《住房公积金管理条例》，要求在我国城镇范围内实施住房公积金制度。

A.1998
B.2000
C.2001
D.1999

49、我国目前已形成以_______为主的房地产金融体系。

A.证券公司
B.投资公司
C.政府主管部门
D.各商业银行房地产信贷部

50、若房地产的需求量一定，若供给增加，则价格_______。

A.不变
B.下降
C.上升
D.以上均不对

51、_______是指不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租。

A.绝对地租
B.农地地租
C.超额地租
D.级差地租

52、土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后_______内，支付全部土地使用权出让金。

A.30日
B.60日
C.半年
D.1年

53、开放式问卷的优点在于_______。

A.调研成本低
B.易于记录
C.节约调研时间
D.被访者的限制较少

54、有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为50元/平方米，不含物业管理费；乙写字楼的建筑面积月租金为59元/平方米，含有物业管理费。该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积10元。甲、乙两写字楼的租金相比有_______。

A.甲高于乙
B.甲低于乙
C.甲等于乙
D.不可比

55、若将某幢旧房屋清理掉，预计可得净收入15万元，现对其进行改造，使其成为公寓出租，则此15万元应视为_______。

A.现金流入量
B.现金流出量
C.机会成本
D.沉没成本

56、我国房地产投资风险不确定性特征的主要影响因素是_______等。

A.投资额的多少
B.投资周期的长短
C.投资者判断错误
D.国家政策的变化

57、一般情况下，规划设计费为建安工程费的_______左右。

A.3%
B.4%
C.5%
D.6%

58、房地产经营活动中，以下内容中的_______属于房地产经营决策的内容。

A.市场需求
B.市场供给
C.经济状况
D.人们的消费习惯

59、物业管理企业可以采取_______等形式约定物业服务收费。

A.包干制
B.酬金制
C.包干制或酬金制
D.包干制和酬金制

二、多项选择题(共20题，每题1分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意。错选或少选本题不得分)

61、物业管理实施的必要条件_______。

A.产权清晰
B.权责明确
C.经费保障
D.管理科学
E.行政规划

62、按产权类型划分，产权可分为_______。

A.企业产权
B.个人产权
C.公有产权
D.私有产权
E.所有产权

63、划拨土地的程序有_______。

A.申请
B.审批
C.出让
D.拨地
E.发证

64、《土地增值税暂行条例》中规定，“新开发房地产的增值额为转让收入减去以下_______几项”。

A.土地开发的成本费用
B.新建房屋的成本费用
C.配套设施的成本费用
D.土地使用权取得时支付的金额
E.旧房及建筑物的评估价格

65、在可行性研究中，规划设计方案选择的主要内容有_______。

A.市政规划方案选择
B.项目构成及平面布置
C.建筑规划方案选择
D.市场定位选择
E.市场目标选择

66、流动资产的特点主要有_______。

A.流动资产的存在形态具有可变性
B.流动资产的价值运动周期与开发经营周期具有一致性
C.流动资产的价值运动周期与开发经营周期具有不一致性
D.流动资产完成一次循环的周期较长
E.流动资产的占用数量具有波动性

67、房地产金融市场是指的_______。

A.房地产债券
B.房地产股票
C.住房建设基金
D.未到期的住房存款单
E.住房抵押贷款契约

68、不确定性分析主要指_______。

A.盈亏平衡分析
B.敏感性分析
C.经济周期分析
D.经济效益分析
E.概率分析

69、房地产市场调研的重要性在于_______。

A.有助于企业认识市场
B.有助于认识市场潜力
C.有助于判断需求量
D.有助于获取垄断利润
E.有助于评估产品和服务的质量

70、按照修缮责任，房屋修缮工程可以分为_______。

A.恢复性修缮
B.有偿性修缮
C.返工性修缮
D.赔偿性修缮
E.救灾性修缮

71、新建房屋接管验收应验交的产权资料有_______。

A.用地批准文件
B.项目批准文件
C.建筑执照
D.拆迁资料
E.竣工图

72、商品房预售，至少应具备的条件有_______。

A.已取得土地使用权证书
B.已持有建设工程规划许可证
C.已取得商品房预售许可证明
D.已完成主体工程
E.征得销售商的同意

73、下列_______房地产，不得转让。

A.权属存在纠纷的
B.依法查封的
C.共有人中有不同意转让的
D.成片开发已形成工业用地的
E.未依法领取权属证书的

74、以下_______法律事实，可引起土地使用权终止。

A.土地出让合同丢失
B.国家强制收回
C.国家提前收回
D.土地使用权人去世
E.土地灭失

75、房地产中介服务机构的设立需要的条件包括_______。

A.自己的名称、组织机构
B.固定的服务场所
C.自己的施工队
D.规定数量的财产和经费
E.如从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人

76、房地产证券化是将房地产股本投资权益予以证券化。其品种可以是_______。

A.股票
B.转换债券
C.单位信托
D.受益凭证
E.红利

77、合同的主要内容包括_______。

A.开头
B.标的物
C.结尾
D.数量
E.质量

78、房地产市场管理的职能包括_______。

A.计划职能
B.协调职能
C.控制职能
D.行政职能
E.法律职能

79、影响房地产供需变化的经济因素包括_______。

A.贷款金额
B.利率
C.汇率
D.就业人数
E.通货膨胀

80、物业管理的重要作用是_______。

A.可以统一管理物业
B.可以使物业发挥综合效益
C.可以“以业养业”
D.可以使物业管理公司增加职工人数
E.可以促进房地产开发商品的营销

三、案例分析题［共20个小题(单选或多选)组成，每小题1分，错选或多选均不得分。］

(一)某房地产开发公司想要开发某一地块，经过市场调查，经济分析后，得出如下表所示的现金流入金额和流出金额。试根据表中的数据，计算相应的动态和静态财务评估指标。基准收益率ic=15% 。