31．假设开发法中的开发经营期的起点是（　）的时间。
 
A．土地开始开发
 
B．房屋开始施工
 
C．开始租售开发完成后的房地产
 
D．取得估价对象
 
32．某人拥有一套住房，若出租，则年租赁净收入为2万元。若其拟出售此住房，并要求年收益率为12％时，假设收益年期无限，则此住房的净销售收入应为（　）万元。
 
A．14．58
 
B．15．43
 
C．16．67
 
D．17．32
 
33．采用内部收益率作为房地产开发项目投资评估的指标，其主要优点是（　）。
 
A．考虑了基准收益率
 
B．能显示投资回收期的长短
 
C．能在一定程度上反映投资效率高低
 
D．计算过程简单
 
34．某人用80万元购买一套已使用了20年的住房，该住房的耐用年限为70年，当基准收益率为l0％时，假设残值为零，则每年平均住房费用为（　）万元。
 
A．5．34
 
B．6．45
 
C．7．26
 
D．8．O7
 
35．某房地产投资项目每年的现金流量如下表所示，若基准收益率为10%，则该项目的净现值为（　）。
单位：万元
年份　0　1　2　3　4　5　
现金流入 　300　300　300　300　300　
现金流出　800　50　50　50　50　50　

A.-7.5
 
B．66.3
 
C．147.7
 
D．225.0
 
36．现有两个互斥方案可供某房地产经营企业选择，各方案的初期投资及净收益见下表，其寿命均为5年，不计残值。若基准收益率为12%.则用差额法计算的NPV（乙-甲）（　）。
单位：万元
投资方案　初期投资　净收益　
甲　2000　700　
乙　4000　1200　

A.大于100万元
 
B．等于零
 
C．小于零
 
D．等于100万元
 
37．某房地产公司开发6000平方米的商业用房供出租用，总开发费用为3000万元，毛租金为100元/平方米·月，出租费用为毛租金收入的20%.假设该类项目的投资收益率为15%，收益年期无限，则该项目的投资利润率为（　）。
 
A.28.0%
 
B．30.2%
 
C．32.4%
 
D．36.7%
 
38．某房地产开发公司开发一住宅小区，已知该项目的固定成本费用为4000万元，住宅平均售价为5000元/平方米，单位产品可变成本为3000元/平方米。该公司计划获利300万元，则需开发的面积为（　）平方米。
 
A.14 300
 
B．16 000
 
C．20 000
 
D．21 500
 
39．对房地产开发项目进行风险分析时，通常认为房地产投资者所获取的收益（　）。
 
A．随安全度增加而增加
 
B．随安全度增加而减小
 
C．随安全度减少而减少
 
D．不受安全度影响

40．在房地产开发项目资金筹措阶段，投资的主要风险是（　）。
 
A．资本结构的变化对未来收益产生影响
 
B．市场研究与项目评估分析和预测的准确性
 
C．承包商对项目控制与管理能力
 
D．通货膨胀及不可预料事件的发生