71、 用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取(    )成本作为评估依据。

A．该宗房地产的实际   

B．类似房地产的客观

C．类似房地产的最高   

D．类似房地产的最低 
  
标准答案：b 
 
解　　析：把握重新购建价格的含义，还应特别注意以下三点：(1)重新购建价格应是估价时点时的价格。(2)重新购建价格应是客观的价格。(3)建筑物的重新购建价格应是在全新状况下的价格，土地的重新购建价格应是在估价时点状况下的价格。

72、 某建筑物，经实地勘察预计其剩余经济寿命为30年，无残值。该类建筑物的经济寿命为50年，则利用直线法计算的该建筑物的成新率为(    )％。  

A．40   

B．60   

C．50   

D.  67 
 
标准答案：b 
 
解　　析：30/50*100=60%
 
73、 某建筑物，政府主管部门规定的该类建筑物的寿命N与该建筑物的实际经过年数T剩余经济寿命n之间的关系为(    )。

A．N=t+n 

B．N>t+n  

C．N<t+n   

D．A、B、C都可能 
 
标准答案：d 
 
解　　析：(1)当建筑物的维修养护为正常的，其有效年龄与实际年龄相当；(2)当建筑物的维修养护比正常维修养护好或者经过更新改造的，其有效年龄小于实际年龄；(3)当建筑物的维修养护比正常维修养护差的，其有效年龄大于实际年龄。

74、 某商场是在有偿出让国有土地使用权的地块上建造的，当时获得的土地使用年限为法定最高年限，至今使用了5年。预计该宗房地产未来每年的净收益为100万元，资本化率为10％。该宗房地产目前的价值为(    )万元.(2004年试题)

A．964．4   

B．977．9  

C．1000

D．3500 
  
标准答案：a 
 
解　　析：采用收益法, 按收益年限有限其他因素不变的公式计算.
 
75、 由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收人损失后所得到的收人为(    )。(2004年试题)

A．净收益

B．实际收人

C．纯收入

D．有效毛收入 
 
标准答案：d 
 
解　　析：有效毛收入，是从潜在毛收入中扣除空置和收租损失以后得到的归因于房地产的收入。

76、 某人拥有一套价值20万元的住房，若要求按年收益率15％出租．则年租赁净收入应为(    )万元。(2004年试题)

A．2．0   

B．2．5   

C .3．0    

D．3．5 
 
标准答案：c 
 
解　　析：采用收益法,按收益年限无限其他因素不变的公式计算.

77、 在房地产估价时，选取较高资本化率的原因是（　）(2005年试题)

A.投资风险较大　

B.利率较低

C.收益较小　

D.收益较稳定 
  
标准答案：a 
 
解　　析：两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率高，另一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率低。由于房地产价值与报酬率负相关，因此，在收益能力相同的条件下，风险大的房地产的价值低，风险小的房地产的价值高。

78、 熟地价值=开发完成后的房地产价值一(    )一管理费用一投资利息一销售税一开发利润一买方购买熟地应负担的税费。(2004年试题)

A．将生地开发成熟地的成本

B．由生地建成房屋的开发成本

C．由毛地建成房屋的开发成本

D．由熟地建成房屋的开发成本 
 
标准答案：d 
 
解　　析：求熟地价值的公式为熟地价值=开发完成后的房地产价值一由熟地建成房屋的开发成本一管理费用一投资利息一销售税一开发利润一买方购买熟地应负担的税费。

79、 评估一片区位和景观很好的适宜建造高档别墅的“荒地”价值，适宜采用（）。(2005年试题)

A.成本法　

B.收益法　

C.投资法　

D.假设开发法
 
标准答案：d 
 
解　　析：假设开发法适用于评估:具有开发或再开发潜力的房地产价值，例如可供开发建设的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装饰装修改造或可改变用途的旧的房地产(包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)。

80、 在假设开发法中，开发经营期的起点是（假设）（）的时间。(2005年试题)

A.取得估价对象　　

B.估价对象建成

C.估价对象开始施工　

D.估价对象开始租售
 
标准答案：a 
 
解　　析：在假设开发法中，开发经营期的起点是(假设)取得被估价房地产(待开发房地产)的日期，即估价时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期